Cum se calculează impozitul pe chirie în România?

Cota uzuală: 10% după deducerea forfetară de 40% din venitul brut. Practic: dintr-o chirie brută de 30.000 lei/an, baza impozabilă este 18.000 lei, iar impozitul este 1.800 lei (~6% din brut). Regula se poate schimba prin legi anuale - verifică la ANAF înainte de declarație.

De ce 1-2 luni neocupate pe an?

Realismul investitorilor experimentați: vacanță locativă între chiriași, renovări mici, oferte care nu se materializează. Rezervarea a 1 lună pentru proprietăți bine localizate, 2 luni pentru zone secundare - mai puțin de atât este optimist.

Aprecierea de 3% pe an - este realistă?

Pe perioade lungi (10-20 ani), prețurile imobiliarelor în România au crescut cu 2-5% anual în medie, după inflație. Aprecierea variază mult per oraș, zonă și ciclu economic - intervalul 2-4% este o estimare prudentă; orașe în creștere (Cluj, Timișoara) pot depăși 5%/an pe perioade scurte.

Ce este cash-on-cash?

Randamentul anual raportat doar la banii tăi (avansul), nu la valoarea totală a proprietății. Util pentru a compara cu alte investiții și a vedea cum „lucrează” efectiv banii cheltuiți inițial - cu credit ipotecar, cash-on-cash este de obicei mai mare decât ROI brut datorită „leverage”.

Calculatorul este gratuit?

Da, toate calculatoarele de pe acest site sunt complet gratuite și nu necesită cont sau înregistrare. Le poți folosi de câte ori ai nevoie.

Cât de precise sunt rezultatele?

Rezultatele sunt estimări orientative, utile pentru planificare. Pentru decizii importante verifică valorile cu un specialist sau cu documentația oficială a produsului ori serviciului.

Datele mele sunt salvate undeva?

Nu. Toate calculele se fac direct în browserul tău, iar valorile introduse nu sunt trimise către serverele noastre și nu sunt stocate.

Pot folosi calculatorul de pe telefon?

Da. Site-ul este optimizat pentru telefon, tabletă și desktop, așa că poți face calculele rapid de pe orice dispozitiv.

Calculator ROI investiție buy-to-let

Calculator pentru investitori: ROI anual brut, ROI net (după cheltuieli și impozit), cash-on-cash și ROI total (cu aprecierea capitalului). Estimare informativă, nu sfat de investiții.

Preț cumpărare (lei)

Costuri achiziție (notar, comision, renovări) (lei)

Avans depus (lei)Pentru cash-on-cash. Restul = ipotecă; nu afectează ROI brut.

Chirie lunară încasată (lei)

Luni neocupate pe an (luni)Pierderi din vacanță locativă - rezervare realistică: 1-2 luni.

Cheltuieli anuale (asoc, asigurare, reparații) (lei)

Impozit pe chirie (%)Cota uzuală în RO: 10% după deducerea forfetară de 40%.

Aprecierea anuală estimată (%)

Afișează în

ROI brut: 5.24 %/an; chirie 27.500 lei

ROI net: 4.16 %/an; după impozit + cheltuieli

Cash-on-cash (vs avans): 17.48 %/an; cu finanțare prin credit

ROI total (cu apreciere): 7.02 %/an; 3% apreciere anuală

Câștig net anual: 21.850 lei/an

Cele 4 perspective ale unei investiții imobiliare

ROI brut: chirie/preț - util pentru comparații rapide între proprietăți, fără cheltuieli. ROI net: include impozite și cheltuieli reale - reflectă cash flow-ul efectiv. Cash-on-cash: doar banii tăi (avansul) vs cash flow - arată eficiența leverage-ului. ROI total: adaugă aprecierea capitalului - imaginea pe termen lung.

Cea mai onestă metrică pentru investitori este ROI net pe avansul investit + aprecierea așteptată. O proprietate cu ROI net 4% și apreciere 3% îți dă efectiv 7% pe an pe banii imobilizați - peste depozitele bancare, dar cu lichiditate scăzută și risc de zonă.

Repere informative, nu sfat de investiții

Calculatorul lucrează cu estimări declarate de tine. Realitatea poate diferi: chiriași dificili, perioade lungi de vacanță locativă, reparații neașteptate, taxe locale care cresc, criză imobiliară care reduce aprecierea pentru ani. Pentru decizii reale, consultă un consultant fiscal sau imobiliar.

În RO 2026 există și impozit pe venituri din chirii cu reguli diferite per tip (PFA, persoană fizică obișnuită). Verifică situația ta exactă la ANAF sau la un contabil; cifrele din calculator sunt informative.

Întrebări frecvente

Cum se calculează impozitul pe chirie în România?: Cota uzuală: 10% după deducerea forfetară de 40% din venitul brut. Practic: dintr-o chirie brută de 30.000 lei/an, baza impozabilă este 18.000 lei, iar impozitul este 1.800 lei (~6% din brut). Regula se poate schimba prin legi anuale - verifică la ANAF înainte de declarație.
De ce 1-2 luni neocupate pe an?: Realismul investitorilor experimentați: vacanță locativă între chiriași, renovări mici, oferte care nu se materializează. Rezervarea a 1 lună pentru proprietăți bine localizate, 2 luni pentru zone secundare - mai puțin de atât este optimist.
Aprecierea de 3% pe an - este realistă?: Pe perioade lungi (10-20 ani), prețurile imobiliarelor în România au crescut cu 2-5% anual în medie, după inflație. Aprecierea variază mult per oraș, zonă și ciclu economic - intervalul 2-4% este o estimare prudentă; orașe în creștere (Cluj, Timișoara) pot depăși 5%/an pe perioade scurte.
Ce este cash-on-cash?: Randamentul anual raportat doar la banii tăi (avansul), nu la valoarea totală a proprietății. Util pentru a compara cu alte investiții și a vedea cum „lucrează” efectiv banii cheltuiți inițial - cu credit ipotecar, cash-on-cash este de obicei mai mare decât ROI brut datorită „leverage”.
Calculatorul este gratuit?: Da, toate calculatoarele de pe acest site sunt complet gratuite și nu necesită cont sau înregistrare. Le poți folosi de câte ori ai nevoie.
Cât de precise sunt rezultatele?: Rezultatele sunt estimări orientative, utile pentru planificare. Pentru decizii importante verifică valorile cu un specialist sau cu documentația oficială a produsului ori serviciului.
Datele mele sunt salvate undeva?: Nu. Toate calculele se fac direct în browserul tău, iar valorile introduse nu sunt trimise către serverele noastre și nu sunt stocate.
Pot folosi calculatorul de pe telefon?: Da. Site-ul este optimizat pentru telefon, tabletă și desktop, așa că poți face calculele rapid de pe orice dispozitiv.