Precontract, antecontract, promisiune
Ce semnezi de fapt, ce te leaga si cum te protejezi. Vezi si clauzele de risc.
Antecontractul, pas cu pas
Intelege terminologia, continutul minim, diferenta avans-arvuna, forma actului, clauzele de protectie si ce se intampla daca pici.
Cele trei nume, aceeasi idee
In limbaj curent, „precontract”, „antecontract” si „promisiune bilaterala de vanzare-cumparare” se folosesc adesea pentru acelasi document: o conventie prin care partile se obliga sa incheie ulterior, la notar, contractul autentic de vanzare-cumparare. Termenul juridic „oficial” este antecontract (sau promisiune bilaterala).
Ce contine un antecontract corect
Identificarea partilor (CNP, adrese), descrierea exacta a imobilului (adresa, numar cadastral, suprafata, anexe), pretul total si moneda, modalitatea de plata, termenul pana la care se semneaza actul final, conditia de obtinere a creditului (daca e cazul), avansul si statutul lui (arvuna sau acont), penalitati la nerespectare.
Avans vs arvuna
Acontul = avans simplu; daca tranzactia pica din vina ta, il pierzi (sau parte). Arvuna = dublu efect: daca tu te retragi, pierzi arvuna; daca vanzatorul se retrage, restituie dublul. Pentru cumparatori, arvuna ofera mai multa siguranta. Cere expres sa se mentioneze „cu titlu de arvuna” in antecontract.
Forma actului
Antecontractul poate fi sub semnatura privata (suficient juridic) sau autentificat la notar. Autentificarea costa in plus dar ofera forta executorie mai buna si permite inscrierea in cartea funciara (notarea promisiunii) - foarte util ca sa blochezi vanzarea catre alt cumparator.
Clauze de protectie pentru cumparator
Conditie rezolutorie: „daca creditul nu se obtine in 60 de zile, avansul se restituie fara penalitati”. Garantie privind sarcinile: „proprietarul declara ca imobilul nu este grevat, ipotecat, executat”. Termenul de eliberare a imobilului (cand iese vanzatorul). Clauza de neagravare (vanzatorul nu mai ipotecheaza in interval).
Daca tranzactia pica
Daca vanzatorul refuza sa se prezinte la notar desi ai indeplinit conditiile, poti cere instantei sa supleasca consimtamantul (actiune in prestare consimtamant) - dar e proces lung. Daca tu te retragi pentru un motiv neacoperit de clauze, pierzi arvuna. Citirea atenta a antecontractului e cea mai buna protectie.
Greseli frecvente
Semnarea sub presiune fara timp de consultare a unui jurist. Acceptarea unui antecontract „de un singur paragraf”. Avansuri foarte mari (peste 10% din pret) fara arvuna si clauze. Lipsa termenelor concrete. Acceptarea „verbala” a anumitor clauze fara sa fie scrise.
Antecontractul e momentul cand retineti un avocat
Pe sumele puse in joc (zeci de mii de EUR), 200-500 EUR pentru o consultanta juridica inainte de semnare e o investitie buna. Antecontractul te leaga - clauzele lipsa sau slab formulate iti pot costa avansul sau imobilul.
Ghid informativ; nu constituie consultanta juridica. Pentru cazuri concrete, consulta un avocat sau notarul tau.
Continuă cu
Calculator avans necesar · Taxe notariale · Clauze de risc · Documente necesare · Toate ghidurile
Întrebări frecvente
- Antecontractul e suficient pentru a deveni proprietar?
- Nu. Antecontractul te obliga (si obliga vanzatorul) sa semnati actul autentic. Proprietatea se transfera doar prin contractul autentic la notar plus intabularea in cartea funciara.
- Cat avans se da uzual?
- In Romania, 5-15% din pretul total e tipic la antecontract. Peste 20% e prudent doar daca antecontractul e autentificat si ai garantii solide.
- Pot iesi din antecontract daca nu primesc creditul?
- Doar daca ai inclus EXPRES o clauza de conditie pentru obtinerea creditului. Fara o astfel de clauza, refuzul bancii NU te elibereaza automat de obligatia de a cumpara.
- Antecontractul se inregistreaza undeva?
- Antecontractul autentic (la notar) se poate nota in cartea funciara - poate ajuta in caz de litigiu. Antecontractul sub semnatura privata nu se inregistreaza oficial, dar e valabil.