Documente necesare la cumpărarea unei locuințe
Lista completă de acte pentru o cumpărare sigură: carte funciară, cadastru și intabulare, certificat fiscal și energetic, antecontract, adeverința de la asociație și actele pentru credit. Parte din ghidul de cumpărare a unui apartament.
Actele de care ai nevoie
O parte din documente le pune vânzătorul (proprietate, CF, fiscal, energetic, asociație), altele le aduci tu (identitate, acte de credit). Notarul coordonează lista finală.
Actele de identitate ale părților
Vânzătorul și cumpărătorul vin cu actele de identitate valabile. Dacă imobilul e al mai multor proprietari (soți, moștenitori), toți trebuie să fie de acord și prezenți sau reprezentați prin procură notarială. La cumpărarea în calitate de soți, regimul matrimonial poate fi relevant.
Extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară (de informare pentru verificare, de autentificare pentru tranzacție) arată proprietarul, suprafața și sarcinile (ipoteci, sechestre, litigii). Notarul obține extrasul de autentificare care „blochează” cartea funciară pe durata tranzacției. E documentul-cheie pentru siguranța cumpărării.
Documentația cadastrală și intabularea
Imobilul trebuie să aibă cadastru și să fie intabulat (înscris în cartea funciară), cu un număr cadastral. Dacă lipsește sau planul nu corespunde, se rezolvă înainte de vânzare. Documentația cadastrală confirmă suprafața și limitele a ceea ce cumperi.
Actul de proprietate al vânzătorului
Vânzătorul prezintă actul prin care a dobândit imobilul: contract de vânzare anterior, certificat de moștenitor, act de donație, hotărâre judecătorească etc. Notarul verifică lanțul de proprietate. La moșteniri sau partaje, atenție la toți coproprietarii și la eventuale drepturi de uzufruct.
Certificatul fiscal
Vânzătorul trebuie să prezinte certificatul fiscal emis de primărie, care atestă că impozitele locale pe imobil sunt plătite la zi. Fără taxe restante, tranzacția poate merge mai departe. Certificatul are o valabilitate limitată, deci se obține aproape de data semnării. La închidere apar și onorariul notarial și taxele de intabulare - calculează-le din timp ca să știi cuantumul exact pe care îl pui pe masă.
Certificatul de performanță energetică
La vânzare, vânzătorul pune la dispoziție certificatul de performanță energetică (CPE), care încadrează locuința într-o clasă de eficiență. Este obligatoriu la tranzacție și îți dă o idee despre costurile de încălzire/răcire ale locuinței.
Adeverința de la asociația de proprietari
Pentru apartamente, cere o adeverință de la asociație că nu există datorii la întreținere și la fondul de reparații. Datoriile neachitate pot fi o problemă după cumpărare. Verifică și fondul de rulment și eventualele lucrări/împrumuturi votate de asociație.
Antecontractul și actele pentru credit
Dacă există antecontract, el însoțește dosarul. Pentru cumpărarea cu credit, banca cere în plus: actele tale de venit, evaluarea imobilului, asigurarea locuinței (cesionată băncii) și, după caz, asigurarea de viață. Acestea se pregătesc în paralel cu verificarea actelor imobilului. Înainte de a depune dosarul, calculează rata și gradul de îndatorare ca să știi cu ce sumă te încadrezi.
Ce e antecontractul · Ghid credit ipotecar · Rată și amortizare · Grad de îndatorare
Verifică actele înainte de orice avans
Regula de aur: nu da niciun ban (nici arvună) înainte de a vedea extrasul de carte funciară și de a confirma proprietarul și sarcinile. Majoritatea problemelor de cumpărare vin din acte verificate prea târziu. Notarul este aliatul tău aici - implică-l devreme.
Acest ghid este orientativ. Lista exactă și forma documentelor se stabilesc cu notarul și, după caz, cu banca.
Continuă cu
Toate ghidurile · Cum cumperi un apartament · Cum vinzi un apartament · Dicționar imobiliar · Costuri notar
Întrebări frecvente
- Cine aduce ce documente la notar?
- Vânzătorul aduce actul de proprietate, extrasul de carte funciară (de obicei prin notar), documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul energetic și adeverința de la asociație. Cumpărătorul aduce actul de identitate și, dacă ia credit, actele cerute de bancă. Notarul coordonează lista exactă.
- Cum verific că vânzătorul e proprietarul real?
- Din extrasul de carte funciară: arată proprietarul actual, suprafața și sarcinile. Verifică și lanțul de proprietate (cum a dobândit imobilul). La moșteniri sau coproprietari, asigură-te că toți sunt de acord. Notarul face aceste verificări înainte de autentificare.
- Ce e certificatul fiscal și de ce trebuie?
- Este documentul emis de primărie care atestă că impozitele locale pe imobil sunt plătite. Confirmă că nu preiei datorii fiscale odată cu locuința. Are valabilitate limitată, deci se obține cu puțin timp înainte de semnarea la notar.
- Este obligatoriu certificatul energetic?
- Da, la vânzare vânzătorul trebuie să pună la dispoziție certificatul de performanță energetică. Pe lângă obligația legală, îți spune în ce clasă de eficiență e locuința, deci la ce costuri de încălzire/răcire să te aștepți.
- Ce documente cere banca în plus pentru credit?
- Pe lângă actele imobilului, banca cere actele tale de venit și identitate, antecontractul, evaluarea imobilului făcută de un evaluator autorizat și asigurarea locuinței (uneori și de viață), cesionate în favoarea băncii. Acestea se pregătesc în paralel cu verificarea actelor.