Cum se calculează impozitul la vânzare locuință
Impozitul la vânzarea unei locuințe se calculează pe partea de preț care depășește 450.000 lei, cu o cotă de 3% sau 1% în funcție de cât timp ai deținut imobilul. Vezi exemplele numerice pas cu pas și estimează suma exactă cu calculatorul de impozit vânzare. Parte din ghidul de vânzare a unui apartament.
Calculul impozitului, pas cu pas
Verifică pragul neimpozabil, stabilește perioada de deținere, apoi urmărește cele trei exemple numerice pentru a înțelege exact cât impozit reține notarul.
Înțelege ce impozit se aplică la vânzare
La vânzarea unui imobil (apartament, casă, teren), vânzătorul datorează impozit pe venitul din transferul proprietății. Nu depui tu o declarație separată la ANAF - notarul calculează, reține și virează impozitul chiar la autentificarea actului, direct din prețul încasat.
Verifică pragul neimpozabil de 450.000 lei
Impozitul nu se aplică pe tot prețul, ci doar pe partea care depășește pragul neimpozabil de 450.000 lei. Bază impozabilă = preț de vânzare − 450.000 lei. Dacă vinzi sub acest prag, baza impozabilă e zero și nu datorezi niciun impozit.
Stabilește perioada de deținere
Perioada de deținere se numără de la data dobândirii (actul de vânzare-cumpărare, contractul de donație sau certificatul de moștenitor) până la data noii vânzări. Cota este 3% dacă ai deținut imobilul până în 3 ani inclusiv și 1% dacă l-ai deținut peste 3 ani.
Exemplul 1: vânzare la 2 ani de deținere (cotă 3%)
Vinzi un apartament cu 500.000 lei, cumpărat acum 2 ani. Bază impozabilă = 500.000 − 450.000 = 50.000 lei. Cota aplicată e 3% (deținere sub 3 ani), deci impozit = 50.000 × 3% = 1.500 lei. Din cei 500.000 lei, notarul reține 1.500 lei, iar tu încasezi net 498.500 lei.
Exemplul 2: aceeași vânzare, dar peste 3 ani (cotă 1%)
Aceeași proprietate, la același preț de 500.000 lei, dar deținută 4 ani. Baza impozabilă rămâne 50.000 lei, însă cota scade la 1%: impozit = 50.000 × 1% = 500 lei. Doar pentru că ai depășit pragul de 3 ani de deținere, plătești cu 1.000 lei mai puțin impozit.
Exemplul 3: preț sub pragul neimpozabil
Vinzi un apartament mai mic cu 420.000 lei. Cum prețul e sub pragul de 450.000 lei, baza impozabilă este 0 lei, deci impozitul este 0 lei - indiferent dacă l-ai deținut 1 an sau 10 ani. Verifică mereu prețul din contract față de acest prag înainte să estimezi impozitul.
Notarul reține impozitul din prețul încasat
La autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, notarul calculează impozitul, îl reține din suma primită de vânzător și îl virează către stat. Primești direct suma netă, după scăderea impozitului - de aceea contează să îl estimezi din timp, ca să știi cât încasezi efectiv.
Cazuri speciale: moștenire și donație
Dacă ai primit imobilul prin succesiune și dezbați moștenirea în primii 2 ani de la deces, transferul este scutit de impozit; peste acest termen se aplică 1%. La o vânzare ulterioară a unui imobil moștenit sau primit prin donație, se aplică aceleași reguli de prag și cotă ca la orice altă vânzare.
Tabel comparativ: cele trei exemple
Valorile de mai jos sunt orientative, pentru a înțelege formula. Pentru prețul tău real, folosește calculatorul de impozit vânzare.
| Scenariu | Preț vânzare | Perioadă deținere | Bază impozabilă | Cotă | Impozit |
|---|---|---|---|---|---|
| Exemplul 1 | 500.000 lei | 2 ani | 50.000 lei | 3% | 1.500 lei |
| Exemplul 2 | 500.000 lei | 4 ani | 50.000 lei | 1% | 500 lei |
| Exemplul 3 | 420.000 lei | oricât | 0 lei | - | 0 lei |
Acest ghid este informativ și orientativ. Notarul calculează impozitul exact la semnare; pragul neimpozabil și cotele se pot modifica prin lege - verifică valorile în vigoare la data tranzacției.
Continuă cu
Toate ghidurile · Cum vinzi un apartament · Calculator impozit vânzare · Impozit vânzare (dicționar) · Succesiune apartament
Întrebări frecvente
- Cât e impozitul dacă vând sub 450.000 lei?
- Nimic. Impozitul se calculează doar pe partea de preț care depășește pragul neimpozabil de 450.000 lei; sub acest prag, baza impozabilă este zero și nu se reține niciun impozit, indiferent de perioada de deținere.
- De la ce dată se numără perioada de deținere?
- De la data dobândirii imobilului - de regulă data actului de vânzare-cumpărare, a contractului de donație sau a certificatului de moștenitor - până la data noului contract de vânzare.
- Cine plătește impozitul, vânzătorul sau cumpărătorul?
- Impozitul pe venitul din transfer cade în sarcina vânzătorului, pentru că se aplică asupra venitului obținut din vânzare. Notarul îl reține din suma încasată de vânzător, nu din cea plătită de cumpărător.
- Impozitul se calculează la prețul din contract sau la altă valoare?
- Calculul folosește prețul de vânzare trecut în contractul autentificat de notar. Estimează-l din timp cu calculatorul de impozit vânzare, apoi confirmă suma exactă cu notarul la semnare.
- Impozitul la vânzare se aplică și la moștenire sau donație?
- La succesiune, transferul e scutit de impozit dacă dezbați moștenirea în primii 2 ani de la deces; peste acest termen se aplică 1%. La o vânzare ulterioară a unui imobil moștenit sau primit prin donație se aplică aceleași reguli de prag și cotă ca la orice altă vânzare.